リースバックとリバースモーゲージの違いとは？
仕組み・メリットデメリット・向いている人を徹底比較

リースバックとは、自宅を不動産会社や投資家に売却して現金を得つつ、同時に結んだ定期借家契約もしくは普通借家契約によって自宅に住み続けられるという契約です。

リースバックで入手できるお金は、「自宅の売却金」のため、老後の生活費や住宅ローンの返済、介護施設の費用など、好きな用途にお金を使えます。

また、業者が固定資産税を負担するため、費用負担が減るというメリットもあります。

ただし、自宅に住み続けるための毎月の家賃は発生するため、生きている限り家賃を払い続けなければなりません。

リースバックを利用する際は、「売却で得たお金」と「年金などの収入」などを総合的に判断して、亡くなるまで家賃を払い続けられるかを慎重に検討することが大切です。

また、契約によっては買い戻し特約がついているケースもあり、将来的に資金に余裕ができた場合、自宅を再取得できる可能性もあります。

ただし、買い戻し価格が高めに設定されることもあるため、契約時には買い戻し価格をきちんと確認することが大切です。

リバースモーゲージとは、自宅を担保にして金融機関から融資を受ける制度です。

不動産（自宅）を担保に入れるため、不動産の担保価格に応じたまとまった資金を借りられつつ、所有権を維持しながら自宅に住み続けられることが魅力です。

一般的には、年金生活になると金融機関の融資審査に通らなかったり、年齢条件にひっかかったりして、まとまったお金を借りることが難しくなります。

しかし、リバースモーゲージで自宅を担保に入れることにより、まとまった資金を借り入れることが可能になります。借りたお金は、生活資金や介護費用などさまざまな用途に利用できますが、一部資金の使用が制限されている場合もあります。

契約者が亡くなった際は契約終了となり、抵当に入れている不動産を売却して残債を返済するか、相続人が一括して返済するかのどちらかを選択する必要があります。

このリバースモーゲージには、「金融機関独自のリバースモーゲージ」と「住宅金融支援機構のリバースモーゲージ」の2種類がありますので、それぞれ詳しく解説します。

民間の金融機関が提供するリバースモーゲージは、以下のようにそれぞれの商品に特徴があります。

それぞれの銀行で、対象年齢や資金使途の自由度が異なります。特に、老後の生活資金や介護費・医療費などに充てたい人は、「資金の使途が自由」という商品を選ぶことが大切です。

金利は変動金利のタイプが多く、市場金利が上がると返済金利も上がるため、余裕を持った資金計画を立てることが大切です。

また、契約終了時に自宅を売却する際、不動産の価格が大きく値下がりしていた場合、自宅を売却しても残債をすべて返済できない場合があります。

このような場合、相続人に返済義務が及ばない商品を「ノンリコース型」、残債を相続人が返済する義務があるものを「リコース型」といいます。

ノンリコース型のメリットは、以下の3点です。

●  相続人に債務リスクが受け継がれない（相続放棄の必要がない）
●  将来の不動産価格の下落リスクに備えられる
●  安心して老後資金を活用できる

例えば、リバースモーゲージで2,000万円を借りていて契約者が死亡した場合、担保に入れている不動産を売却して、2,000万円を返済することになります。

しかし、リバースモーゲージを契約した際に2,000万円以上の担保価値があった不動産が、売却時には値下がりし、1,500万円でしか売れないという場合も起こりえます。

このような場合、ノンリコース型であれば、1,500万円だけ返済すれば良いこととなっています。足らない500万円を相続人が返済する必要はありません。

このように、相続人に返済義務が発生するリスクを抑えるためには、ノンリコース型の商品がおすすめです。

リバースモーゲージ「リ・バース60」は、満60歳以上の人を対象にした、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携している住宅ローン制度です。

詳しい商品内容は金融機関によって異なりますが、大まかな特徴は以下のようになっています。

「リ・バース60」は国と民間金融機関と連携している商品のため、安心して利用できます。

また、変動金利だけでなく長期固定金利タイプもあるため、将来の金利上昇リスクに備えやすいことも特徴です。

固定金利であれば、将来金利が上がった際も、返済利息が上がることはありません。

ただし、「リ・バース60」では、借入資金が住宅関連目的に限られています。生活費や介護費、医療費などを借りることはできないため、注意が必要です。

また、この「リ・バース60」では、対象となる住宅や地域が限られるため、利用可能かどうかを確認するようにしましょう。

リースバックとリバースモーゲージでは、「自宅に住みながらまとまった資金を得られる」という点は同じですが、商品内容にさまざまな違いがあります。

ここでは、リースバックとリバースモーゲージについて、ポイントごとに比較・解説します。

リースバックでは、自宅を売却した資金を一括で受け取ります。契約成立後は売却代金をすぐに受け取れるため、ローンの返済や生活費に充てることが可能です。

一方、リバースモーゲージでは、一括もしくは分割で資金を受け取ります。また、最初に極度額を設定し、その枠内で自由に出し入れできるタイプもあります。

自分に合った借り方を選べるのは、リバースモーゲージといえます。

リースバックでは土地を売却するため、所有権が買主に移転します。そのうえで新たに定期借家契約などを結び、毎月の家賃を支払うことで自宅に住み続けることができる仕組みです。

一方、リバースモーゲージでは自宅を売却するのではなく抵当に入れるため、所有権を保持したまま、まとまったお金を借りられます。

また、リバースモーゲージでは借入期間中は自宅に住み続けられることが保証されており、毎月の賃貸料もかからないため、安心感があります。

リースバックでは、長生きすればするほど長期に渡って家賃を支払わなければならないというリスクがあるため、慎重に検討するようにしましょう。

リースバックでは、基本的には相続人の同意は不要です。自宅の保有者が売却の意思を示し、契約書にサインすれば売買契約が成立します。

ただし、リースバックでは市場価格よりも低い売却価格になるケースが多くあります。後々後悔しないためにも、周辺の相場価格を調べて比較することが大切です。

また、相続人が自宅を受け継ぐことができなくなるため、事前に家族と相談し、合意を得るようにしましょう。

リバースモーゲージの場合は、契約者が死亡した後に自宅を売却して返済するか、もしくは相続人が残債を一括返済する仕組みです。

相続人が残債を返済できれば、自宅を売却する必要はありません。ただし、返済できない場合は、強制的に自宅が売却されることになりますので、相続人の理解を得て進めるようにしましょう。商品によっては、同意文書の提出が求められることがあります。

リースバックは、基本的には「自宅を売却する」というシンプルな仕組みのため、厳格な年齢制限はなく、契約者の収入状況や物件の状態が重要視されます。

一方で、リバースモーゲージは60歳以上といった年齢制限が設定されていることが多く、利用者が一定年齢以上の人に限定されているケースが多くなっています。

また、リバースモーゲージは対象となる住宅や担保評価額にも制限があります、また、場合によってはマンションが対象外となる場合もあるため、利用条件をしっかり確認するようにしましょう。

リースバックでは、自宅の所有権は業者に移ってしまうため、将来的に自宅を相続財産として残すことは基本的にできません。

そのため、リースバックで自宅を売却する前に、相続人に話をしておくほうが良いでしょう。

場合によっては「買い戻し特約」がついている場合もありますが、買い戻しに必要なお金を用意できないケースが多く、実質買い戻しは難しいのが現状です。

リバースモーゲージでは、死亡時に物件を売却し、残債を一括返済する仕組みです。

自宅を売却したくない場合は、相続人が残債を返済することで、自宅をそのまま保持できます。また、相続人が残債を返済できるよう、契約者が生命保険に加入するという方法もあります。

自宅を資産として残したい場合はリバースモーゲージ、手元に入る資金を優先したい場合は、リースバックを検討すると良いでしょう。

リースバックのメリットは以下のようになっており、資金の使途が自由なお金を、まとまって得られることが大きな魅力です。

●  自宅に住み続けながらまとまったお金を得られる
●  売却したお金の使い道が自由である
●  年齢制限や収入要件が緩やかである

一方、リースバックのデメリットは以下のとおりです。

●  売却価格が、市場価格よりも安くなることが多い
●  家賃が相場より高いことがある
●  定期借地契約の場合が多い
●  買い戻しには高額な資金が必要である

リースバックでは、自宅の売却価格が相場よりも低くなるケースが多くなっています。

また、割高な家賃を支払わなければならないこともあるため、契約前に近隣の家賃相場等を確認することが大切です。

また、リースバックでは2年・5年など、定期借地契約に基づいて契約されることが一般的です。

期間が終わって再度住み続けたい場合は、再契約が必要となるケースが多くなっています。しかし、貸主が再契約に応じない場合は、自宅から退去しなければならないため、注意が必要です。

リースバックでは、必ず自宅に住み続けられるとは限らないことも覚えておきましょう。

リバースモーゲージのメリットは以下のようになっており、自宅の所有権を保持できること、契約者が死亡するまで自宅に住み続けられることが魅力です。

●  老後資金を確保しながら自宅に住み続けられる
●  元本の返済は契約者の死亡時で良い
●  相続人が一括返済すれば自宅の売却は不要
●  長生きリスクに備えられる

一方、リバースモーゲージのデメリットは以下のとおりです。

●  借入可能額は担保評価の5～6割程度で低い
●  利用できる住宅に制限がある（都市部の戸建てや条件を満たすマンションなど）
●  相続人が返済できない場合、自宅を売却するため相続できない

リバースモーゲージでは、担保評価額の5～６割が限度額となるため、思ったより少額しかお金を借りられないことがあります。

また、利用できる住宅の立地等に制限があるため、利用条件をよく確認するようにしましょう。

老後の住まいを維持しながら資金を得る方法として、「リースバック」と「リバースモーゲージ」のどっちを選ぶべきか、悩む人も少なくありません。

これらの2つの方法は、仕組みや特徴が大きく異なるため、自分や家族の状況や目的・資産内容などを総合的に考えて判断する必要があります。

ここでは、特に重要な判断材料となる4つのポイントから比較・検討してみます。

得られた資金を生活費や医療費、介護費用といった日常的な資金に使いたい場合は、用途の制限が少ないリースバック、もしくは使途が自由なタイプのリバースモーゲージを選びましょう。

リバースモーゲージの中には、住宅の建て替えや住み替え、リフォームといった住宅関連資金に限定されている場合があるため、事前に確認が必要です。

また、リースバックは自宅を売却した資金を一括で受け取りますが、リバースモーゲージは一括で受け取るタイプや、限度額内で自由に引き出せるタイプなど、さまざまな方法があります。

どちらが自分や家族の希望に合うのかを慎重に考えて決めるようにしましょう。

リースバックは、生前に自宅を売却するため、不動産が残りません。そのため、相続人が「家などの不動産を財産として残しておいてほしい」と希望している場合は、不向きと言えます。

リバースモーゲージは契約者が亡くなった際に自宅を売却して返済する仕組みですが、相続人が残債を返済できれば、自宅を残すことが可能です。

リースバックやリバースモーゲージを利用する際は、将来のトラブルを防ぐために、事前に相続人としっかり話し合うようにしましょう。

リースバックもリバースモーゲージも不動産を活用するため、不動産の立地や評価額は非常に重要な要素です。

リバースモーゲージは、自宅の担保評価額の5～6割ほどが融資額となるケースが多くなっています。

そのため、担保価値が低い場合は借入可能額が低くなることや、場合によっては利用できないこともあります。

一方、リースバックは、都市部や需要が高い物件ほど高く売れるため、得られる資金額も大きくなります。

このように、不動産は非常に重要な要素となるため、物件の立地や評価額を把握し、リースバックとリバースモーゲージのどちらが自分に有利になるかを検討しましょう。

リバースモーゲージは、自宅を担保にして資金を借り、利息分のみを返済する仕組みですが、金利は「変動金利タイプ」がほとんどです。

変動金利では、金利が上昇すると支払う利息が増えるため、毎月の返済負担が大きくなってしまう可能性があります。

一方、リースバックは自宅を売却し、定期借家契約もしくは普通借家契約によって元の自宅に住み続ける契約のため、金利の影響は受けません。

将来家賃が上がる可能性があるものの、金利変動リスクはないことが大きな特徴です。

リースバックは自宅を売却して現金化しつつ、家賃を払って元の自宅に住み続けられる仕組みです。また、年齢や収入制限が比較的ゆるく、資金の使途の自由度が高いことも特徴です。

リースバックが向いているのは、以下のような人です。

●  まとまった資金が必要な人
●  生活費や医療費、介護費などに自由に資金を使いたい人
●  自宅に住み続けたいが、住宅ローンの返済が難しい人
●  相続に縛られず、資産の現金化を優先したい人

老後のためにまとまった資金を得たい人にとって、リースバックは有効な選択肢となります。

リバースモーゲージは、自分の自宅を担保にして借り入れを行い、契約者の死亡時もしくは介護施設等に入居した時などに自宅を売却し、清算する仕組みです。

リバースモーゲージが向いているのは、以下のような人です。

●  住宅関連資金が必要な人
●  都市部など、評価額が高い不動産を所有している人
●  毎月の返済負担を軽くしたい人
●  相続よりも老後の資金確保を優先したい人

家賃を支払うことなく、生きている間は確実に自宅に住み続けたいという人はリバースモーゲージがおすすめです。

リースバックやリバースモーゲージを安易に契約してしまうと、老後の生活や相続に大きな影響を及ぼすため、慎重に検討することが重要です。

ここでは、リースバックやリバースモーゲージを選ぶ際の注意点について解説します。

リースバックやリバースモーゲージの契約では、金利や賃料の設定、返済条件や買い戻し特約の有無などを事前に確認することが大切です。

特に、一度契約を結ぶと破棄できないことがあります。また、破棄するために大きな違約金を支払わなければならない場合もあるため注意が必要です。

契約書を取り交わすと取り返しがつかないケースもあるため、事前に十分に検討するようにしましょう。

リースバックやリバースモーゲージを契約した場合、相続人に自宅を残せない可能性が高くなるため、事前に話をして了承を得ておくことが大切です。

リースバックには買い戻し契約がついているものもあります。また、リバースモーゲージでは、残債を返済できれば自宅を残せる場合が多くなっています。

しかし、相続人がまとまったお金を用意する必要があるため、実際は自宅を手放さざるを得ないケースが多くなっています。

リースバックやリバースモーゲージの仕組みを丁寧に説明し、資金が必要な事情をしっかりと伝えておくようにしましょう。

リースバック、リバースモーゲージ共に不動産の立地や価値によっては利用できない場合があります。

特に、リバースモーゲージでは、不動産の担保価値が下がりにくい都市部の不動産に限定されていることがあります。

地方に住んでいる場合は、不動産が対象地域かどうかを確認するようにしましょう。

リバースモーゲージでは、不動産の評価額の5～6割ほどの融資限度額になるケースが多くなっています。

また、リースバックの売却価格も、市場価格（相場価格）よりも低くなる傾向があります。

リースバックで自宅を売却する場合は、まず市場価格を把握し、自分が納得できる売却価格かどうかを慎重に考えるようにしましょう。

リースバックやリバースモーゲージを取り扱う業者の中には、異常に安い評価額で契約を進めてきたり、親族と相談する間も与えず強引に契約をすすめたりする業者もいます。

自宅という大きな資産に関わる問題であるため、契約する際は、社会的に信頼性が高い事業者や金融機関を選ぶようにしましょう。

ここでは、リバースモーゲージとリースバックのトラブル例を紹介します。

「80代の夫婦がリバースモーゲージを利用して自宅に住み続けていたが、契約者である夫が介護施設に入居。契約条件に＜自宅に住まなくなったら契約終了＞と定められていたため、残債の一括返済または自宅売却を要求された」というケースがあります。

リバースモーゲージでは、「契約者が施設に入居した際の取り決め」や「妻が契約を引き継ぎ、そのまま自宅に住めるか」をきちんと確認するようにしましょう。

「リースバックで自宅を売却後、家賃8万円で住み続けていた。家賃の契約更新は2年ごとだったが、更新時に家賃が10万円に値上げされて、生活が苦しくなり退去せざるを得なくなった」というケースがあります。

リースバックの契約時には、契約期間を確認しましょう。また、「家賃が値上がりしたとしても、長期間支払えるか」を冷静に検討・判断することが大切です。

リースバックとリバースモーゲージは、どちらも自宅に住みながら資金を得られる仕組みですが、特徴や適している人は異なります。

リースバックはまとまった資金を受け取れますが、毎月家賃を支払いながら自宅に住む必要があるため、家賃が値上がりした場合は負担が大きくなります。

リバースモーゲージは、自宅を担保に入れてお金を借りる方法のため、生きている間は自宅に確実に住み続けられることが大きなメリットです。

どちらの制度も相続が関係するため、将来トラブルにならないように家族とよく相談して決めるようにしましょう。

伊藤久実 

伊藤FP事務所代表。ファイナンシャルプランナー（AFP）兼ライター。
大学卒業後、証券会社・保険コンサルタントを経て事務所代表兼フリーライターとして活動を始める。家計の見直しから税金・保険・資産運用まで、人生の役に立つ記事を幅広く執筆している。