2025年の不動産価格はどうなる？
上昇・下落の可能性と今後の見通しを徹底解説

まずは不動産の価格がどのように推移しているのかをご紹介します。首都圏と地方圏では、傾向が若干異なるので注意が必要です。また、新築と中古の違いや、マンションと戸建ての違いについてもご紹介していきます。

国土交通省が発表している「不動産価格指数」によると、不動産の価格は2013年以降上がり続けています。

出典：不動産価格指数｜国土交通省（令和7年7月31日）

不動産価格指数とは、不動産価格の動向を指数化した統計データのことで、2010年の平均を「100」として数値化しています。

2025年に入り、若干数値がマイナスになる月も見られますが、全体的に上昇傾向が続いている状況です。住宅全体で価格が上昇していますが、特にマンションの価格が高騰しています。

次に、地域別の不動産価格を確認してみましょう。国土交通省が発表している令和6年地価調査によると、全国的に地価は上昇しています。

ただし、東京・大阪・名古屋の三大都市圏及び地方四市（札幌市、仙台市、広島市、福岡市）は上昇しているものの、そのほか地方圏の住宅地は下落の傾向が見られました。

＜住宅地の地価動向＞（単位：％）

出典：令和6年都道府県地価調査の概要｜国土交通省

三大都市圏や地方四市では地価が上昇しており、全国平均もプラスにはなっているものの、地方四市を含めない地方圏で見るとマイナスの数値です。そこでもう少し詳しく見てみると、令和6年で地価変動率がプラスなのは、以下の17都道府県でした。

＜令和6年変動率がプラスの都道府県＞
北海道、宮城県、茨城県、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、愛知県、京都府、大阪府、兵庫県、広島県、福岡県、佐賀県、熊本県、大分県、沖縄県

ただし、変動率がマイナスの都道府県でも県庁所在地である都市の地価はプラスで推移しているところも多いです。つまり人口が集中している三大都市圏、地方四市のほか、各都道府県の県庁所在地の都市では、不動産価格が上昇している傾向にあると言えます。

しかし、そのほかの地域では住宅地の下落が見られるところがあるため、地方圏ではマイナスの数値になっています。下落幅は穏やかになっているものの、地域によっては不動産価格が下がっているので、注意が必要です。

住宅の価格は全体的に上がっており、特にマンションの価格が上昇していることはすでにご紹介している通りです。

住宅金融支援機構の調査によると、価格が一番高いのは新築マンション、次いで土地付注文住宅、そして注文住宅、建売住宅、中古マンション、中古住宅と続きます。

出典：2024年度フラット35利用者調査｜住宅金融支援機構

価格に関しては、首都圏と地方圏では大きな違いがあると思われますが、いずれも10年ほど前と比べると価格が上昇していることがわかります。特に東京都や神奈川県などの首都圏では、新築マンションの高額化に伴い中古マンションの価格も上昇しており、新築戸建より高くなるケースも珍しくありません。

＜首都圏の住宅価格の推移＞（単位：万円）

出典：首都圏不動産流通市場の動向｜公益財団法人東日本不動産流通機構

2014年では、新築戸建てや中古戸建てのほうが、中古マンションよりも高い水準でしたが、2024年には逆転しているのがわかるでしょう。

同調査によると、特に東京都における価格の上昇が大きいです。東京都の都区部における2014年の中古マンションの価格は「6,656万円」と、先ほどご紹介した全国平均における新築マンションの価格を上回ります。

ちなみに、不動産経済研究所が発表している2025年6月の首都圏の新築マンション価格は「9,165万円」、東京23区では「13,205万円」、東京都下で「8,063万円」です。

参照：首都圏 新築分譲マンション市場動向2025年6月｜株式会社不動産経済研究所

特に都市部における中古マンションの高騰は、新築マンションの高額化が影響していると考えられます。高額すぎて新築マンションを購入できなかった層が、中古マンション市場に流れ込んでいるという状況です。

また戸建てよりもマンションの人気が高いのは、利便性の良さが影響していると考えられます。駅が近い、商業施設が近いといった好立地にある不動産は、圧倒的にマンションの方が多いです。また、将来的な売却を考えたときに、好立地にある不動産の方が価格の下落を避けられるため、より条件の良いマンションの人気が高まっているのではないでしょうか。

さまざまなデータを見てもわかるように、不動産の価格は上昇しており、2025年もこの傾向は続くとみられています。ただし、地域や物件によっては下落していくことも考えられるので、各不動産が存在している地域の価格を調べることが大切です。不動産価格の調べ方は後ほどご紹介します。

不動産価格は、2013年頃から上昇の傾向が見られます。不動産価格が上昇した理由は、さまざまな要因が考えられます。

不動産価格に大きな影響を与えている要因のひとつは、金融緩和によるインフレです。金融緩和とは、日銀が金利を低く抑えて市場に多くのお金を流通させることを指しますが、お金の量が増えると価値が下がる現象が発生します。物価が上昇して、お金の価値が下がるのがインフレです。

日本では長期に渡って金融緩和が行われ、インフレが加速しました。お金の価値が下がると、リスク管理のため現物資産である不動産の人気が高まります。需要が増えれば金額は上がるため、不動産価格の上昇につながる要因になりました。

また、金利が低いことから住宅ローンの借り入れもしやすくなり、購入需要も高まったことも、不動産価格が押し上げられた要因です。

世界情勢の変化は、不動産価格にも影響を与えます。たとえば、2022年から発生したロシアによるウクライナ侵攻の影響により、木材といった建築資材やエネルギー価格が高騰し、建築コストが上昇する要因となりました。このほかにも、中東情勢やコロナなどの世界情勢も建築コストに影響を与えています。

そのほか、円安の影響で建築資材が割高になっていることや、建設現場の人手不足による人件費の高騰なども、建築コストを押し上げている要因です。

特に新築マンションや新築戸建てへの影響が大きく、供給量が限られることから、価格の高騰につながります。新築マンションの価格が上がれば、中古マンション市場の需要が増えるため、結果的に全体的な不動産価格の上昇につながるというわけです。

円安の影響は、建築コストの増大だけではありません。インバウンド需要の押し上げにも大きな影響を与えています。

コロナ禍で大きく減少したインバウンド需要でしたが、2025年７月の訪日外国人数は3,437,000人と、同月過去最高を更新しました。

参考： 訪日外客数（2025年7月推計値）｜報道発表｜JNTO（日本政府観光局）

観光客が増加すると、都市部の商業不動産や宿泊施設の需要を押し上げ、不動産価格の上昇にも影響を及ぼします。インバウンド需要は今後もしばらくは好調だと予想されているため、観光地の地価上昇は続くでしょう。

円安の影響としてもう一つ挙げておきたいのが、海外投資マネーの流入です。円安により日本の不動産は海外投資家にとっては割安物件となり、投資先としての需要が高まっています。

もともと日本の不動産価格は、近年上昇しているといっても、海外都市の不動産と比べるとまだまだ割安だと言われていました。そこに円安という要素が加わり、さらに投資先として人気が高まったと考えられます。

需要が高まれば価格は上がります。また価格が上がっても、海外投資勢からの需要があるため売れるとなれば、価格が下がることは考えにくいでしょう。

このように、特に都市部における不動産価格の高騰は、円安や海外マネーの流入なども影響しています。

さまざまな要因により、ここ数年の不動産価格は高騰しており、2025年も引き続き高い水準であることが予想されています。しかし今後はどうなるのか、下落の兆候はあるのかなど、不動産価格にマイナスの影響を与える可能性がある要素についてご紹介していきます。

金融緩和の解除により、住宅ローンの金利は徐々に上がっていくと思われます。しかし急激に金利を引き上げるとさまざまな影響が出るため、すぐに大幅に上がることはないだろうという予測が多いです。

●固定金利の住宅ローン動向
固定金利は、長期金利（国債10年の利回り）に変動する性質を持っています。長期金利は徐々に上がっているため、固定金利も徐々に上がっていく可能性が高いと考えられるでしょう。

以前は、長期金利を抑えるために「イールドカーブコントロール（YCC）」という政策を行っていました。これは、日銀が国債の買い入れ調整を行うことで、金利の調整を行う施策です。しかし2024年3月にこのYCC政策は撤廃され、長期金利は市場で決まるようになりました。

物価が上昇すると金利も上昇する傾向にあり、実際近年では固定金利は少しずつ上昇しています。長期金利は市場に影響されやすくなったことから、今後の見通しが難しい状況ではありますが、今後も徐々に固定金利は上昇するという予測が多いです。

●変動金利の住宅ローン動向
変動金利もまた、急激な上昇の可能性は低いものの、緩やかに上昇していくと予測されています。変動金利が影響を受けるのは、日銀の政策金利です。

2024年7月に政策金利は0.25％に追加利上げされ、2025年1月には0.5％に追加利上げされました。しかし2025年6月では政策金利の追加利上げを見送ったことから、慎重な姿勢が見られます。

変動金利を急激に上げてしまうと、住宅ローン破綻が増えて景気悪化につながる恐れがあるため、一気に上がるとは考えにくいです。しかし、日銀は経済環境が整うことを条件に利上げの可能性を言及しているため、今後は段階的に上がっていくと思われます。

税制が改正されると不動産取得の負担が変化することがあるので、不動産市場に影響を与える可能性があります。特に以下の優遇制度が撤廃されれば、不動産への需要が下がり、価格が下がるかもしれません。

●不動産取得税
不動産を取得したときに発生する税金です。新築・中古ともに軽減措置があり、申告すれば納める税金を大幅に減らせます。これらの軽減措置が撤廃されると、取得する際のコストが大きくなるでしょう。

●住宅ローン減税
住宅ローンを利用していて一定条件をクリアしている場合、最長13年間、年末時点の住宅ローン残高の0.7％分が所得税から控除されます。2021年で終了する予定だった優遇措置ですが、現在は2025年末まで延長されており、2026年以降は継続されるのかわかりません。もし住宅ローン減税が延長されなかった場合は、不動産需要に影響を与える可能性もあるでしょう。

そのほか、消費税率の変更や固定資産税の評価方法の見直しなども、不動産需要に影響を与える可能性があります。

人口が減少すると、不動産の需要が減るため価格が下がりやすくなります。日本の人口は減少傾向にあるため、今後の不動産価格にも影響が出るでしょう。

しかし、全国一律に人口が減っているわけではありません。都市部に人口が集中し、地方では減っているのが現状です。つまり、人口が多い都市部での不動産価格は下落しにくく、人口減少が進む地方では、価格が下がる可能性が高いと考えられます。特に東京圏には人口が集中しているため、しばらくは高値の傾向が続くでしょう。

「2025年問題」とは、1947年から1949年生まれの「団塊の世代」の方がすべて75歳以上の後期高齢者になることで懸念されている問題のことです。国民の5人に1人が後期高齢者になると予測されており、2025年問題は不動産市場にも大きな影響を与えると考えられています。

●労働力不足
人口割合の20％を占める団塊世代が労働市場からいなくなることで、深刻な人手不足になることが考えられます。建設業界でも労働力不足が叫ばれており、不動産市場にも大きな影響を及ぼすでしょう。労働力不足は経済にも大きな影響があるため、不動産の需要が低下する要因にもなり得ます。

●空き家の増加
人口減少が進むことで、特に地方の空き家が増えていくことが予想されています。相続不動産の売買も増えるため、需要よりも供給が大きく上回り、不動産価格は下落する可能性が高くなるでしょう。特に地方では不動産の価格が下落し、都市圏との価格の差が広がると考えられています。

●社会保障費の増大
後期高齢者が増えると、年金や医療費、介護保険といった高齢者向けの社会保障費も増大します。その分を現役世代が支える形になるため、納める税金が増える可能性があります。現役世代の手取りが少なくなれば、不動産を購入する余裕もなくなり、結果的に不動産価格が下落する要因の一つになるかもしれません。

ご紹介した要因により、不動産の価格が下落していく可能性はあるでしょう。しかし不動産の価格は、エリアや各条件によって大きく異なります。正確な判断をするには、一度不動産の価格を調べてみるのがおすすめです。

不動産の売買を行うときは、あらかじめ自分で価格の相場を知っておくとよいでしょう。相場よりも「高い金額で購入する」または「低い金額で売却する」など、不当な価格で取引することを避けられます。

不動産の価格を調べるには、不動産会社に査定してもらう方法や、自分で実勢価格や公示地価、路線価などから調べる方法があります。

不動産の価格を調べるには、インターネットを活用するのが簡単です。各不動産会社が提供している査定サイトや、一度で複数の不動産会社の見積もりを取れる「一括査定サイト」を活用するのもよいでしょう。

不動産の住所や面積、建物の築年数、マンションの場合は階数などの基本的な情報だけで、簡易的ではありますが大体の価格を知ることができます。査定額は不動産会社によって異なるため、複数の不動産会社に依頼して、比較するのがおすすめです。

より詳細な価格を知りたい場合は、実際に不動産を見てもらう「訪問査定（詳細査定）」を検討するとよいでしょう。さらに詳しく知りたい場合は、国家資格を持つ不動産鑑定士に依頼するという方法もあります。

ただし、不動産会社による査定は無料であることがほとんどですが、不動産鑑定士による査定は有料です。20～30万円が相場だと言われており、決して安くはない金額なので、遺産相続といった詳細な金額が知りたい場合に検討してみてはいかがでしょうか。

不動産会社に査定依頼せずに、自分で価格を調べる方法もあります。そのときに必要なのが、「公示地価」や「路線価」「実勢価格」「固定資産評価額」です。

これらはいずれも不動産の価格を示す指標ですが、以下のような違いがあります。

公示地価や実勢価格を調べるには、国土交通省が提供している「不動産情報ライブラリ」を利用するのが便利です。このサイトでは、不動産の取引価格や地価公示のほか、地形情報・防災情報・周辺施設情報・都市計画情報・人口情報なども確認できます。今後の不動産の価値を予測するのにも役立つので、不動産投資を考えている人もチェックしてみてはいかがでしょうか。

路線価は国税局のWebサイト「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」から確認できます。固定資産評価額は、固定資産税の納税通知書に記載されているので、確認してみてください。

不動産を売買する際には公示地価が基準にはなりますが、実際の取引価格（実勢価格）はそれよりも高くなる傾向にあります。特に首都圏など需要が高いエリアは高くなりがちなので、実勢価格も調べておいた方がよいでしょう。

最後に、不動産価格に関してよくあるQ＆Aをまとめてみました。ぜひ参考にしてみてください。

2025年時点では、不動産価格がすぐに大暴落することは考えにくいです。ただし、長期金利が少しずつ上昇していることや、2025年問題などもあるため、今後の不動産の価格に影響を与える可能性はあるでしょう。

特に、都市圏と地方圏での二極化が進む可能性が高いと予想されています。都市圏や観光需要・歴史があるエリア、各地域の主要駅から徒歩圏内のエリアなど、人気があるところ、利便性が高いところは価格が落ちにくいです。

一方、地方や郊外、築年数が古い物件などは不動産価格が下落する恐れがあります。空き家が増えてくるようなエリアは注意が必要です。

不動産価格が一様に暴落することは考えにくいですが、二極化が進む恐れはあります。物件の価値は単にエリアだけでなく地域のニーズや物件の年数などにも影響されるため、個別判断が大切です。

特に都市圏では不動産価格はまだ上昇傾向にありますが、今後の金利は少しずつ上がっていくと考えられるため、少しでも金利が安いうちに購入しておくことが得策だとも考えられます。

地方や郊外、利便性が低いエリアの物件や築年数が古い物件などは、今後の価格は下がる可能性があるので、希望するエリアの状況を確認することが大切です。

また、投資用の不動産を購入する場合は、出口戦略を考えておきましょう。希望のタイミングで売却するには、今後も価格を維持できそうな人気エリアや物件を選ぶことが大切です。

不動産の売却は、エリアによって今後は厳しくなることも予想されます。今後の人口が少なくなりそうなエリアは特に注意が必要です。たとえば地方や郊外、利便性が低いエリアの場合は、一度状況を確認してみてください。

周囲に活気があり、人の出入りが比較的多いエリアであれば、まだ比較的高値で売れる可能性があります。築年数が浅い方が売れやすいこともあるので、今後の不動産の需要を踏まえて、適切な時期に売り出すとよいでしょう。

人気がある都市圏エリアの場合、価格がすぐに落ちることは考えにくいです。しかし物件の条件によっては売却に時間がかかることもあります。売却の意思がある場合は、まずは物件価格を調べてみることから始めてみてはいかがでしょうか。

不動産価格はいまだ上昇傾向が続いており、2025年も高い水準になることが予想されています。特に都市部におけるマンションの需要は多く、新築戸建てよりも中古マンションの方が高い場合もあるでしょう。

不動産価格は世界情勢や経済情勢などさまざまな要因に影響されるため、今すぐ大暴落が起こることは考えにくいです。しかし、今後の金利政策や住宅ローン金利、税法の改正などによっては、徐々に価格が下がることも十分あり得ます。

特に都市圏と地方の「二極化」が進んでおり、エリアによっては価格が下落することもあるでしょう。売買を考えている場合は、一度不動産の価格を調べてみてはいかがでしょうか。

また、不動産投資についてもっと詳しく知りたい場合は、下記の記事も参考にしてみてください。

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